UWAGI DO STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DLA MIĘDZYZDROJÓW – III WYŁOŻENIE – ZAŁĄCZNIK A DO UWAG – OPINIA ARCHITEKTA

1. Spółka Skarbu Państwa AMW Rewita starania o możliwość zabudowy działek 80 i 81.

AMW Rewita jest spółką Skarbu Państwa związaną z Ministerstwem Obrony Narodowej. W całym kraju w jedenastu lokalizacjach w ośrodkach wypoczynkowych dysponuje 4000 miejscami noclegowymi. W Międzyzdrojach Rewita ma pięć budynków Galeon, Morskie Oko, Neptun, Grunwald, i Fregatę.

Teren przy ulicy Promenada Gwiazd 3 z budynkiem Fregata jest potencjalnie jedną z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Międzyzdrojach. Działki 80 i 81 od wielu lat są wytypowane w planach inwestycyjnych spółki jako przeznaczone do wybudowania nowego obiektu hotelowego. O możliwość zabudowy tego terenu spółka zabiega od 2013 roku. Od tego czasu dwukrotnie spółka Rewita stawała przed pytaniem czy zainwestować środki inwestycyjne w działki 80 i 81 i dwukrotnie musiała odstąpić od pozytywnej decyzji.

W związku z rozpoczęciem prac nad studium uwarunkowań przedstawiamy swoje stanowisko na publicznych dyskusjach, pismami skierowanymi do Urzędu Miasta, pismami do władz urbanistycznych województwa, wnioskiem o warunki zabudowy, uwagami do studium, na spotkaniach z Radą Miasta.

Złożoność naszych starań o możliwość zabudowy działki 80 i 81 oraz brak na tym terenie możliwości skorzystania z redukcji wymogów zawartych w § 13 i 60 warunków technicznych przedstawiliśmy na sesji Rady Miasta 19-04-2018r.

2. Analizy.

Z analiz przeprowadzonych przez AMW Rewita wynika że wybudowanie całorocznego hotelu w Międzyzdrojach jest zasadne a przemawia za tym obecny rozwój miasta, bardzo dobre skomunikowanie drogą S3 resztą kraju, perspektywa skomunikowania z Czechami [po przekroczeniu drogi S3 Przełęczy Lubawka], wygodne połącznia PKP, atrakcje turystyczne miasta i okolicy, oraz zapytania wieloletnich gości Rewity w ośrodkach w całym kraju o odpowiedniej klasy obiekt nad Bałtykiem.

3. Propozycje Rewity dla miasta i mieszkańców.

Realizacja naszych planów inwestycyjnych dałyby miastu całoroczny hotel o odpowiednim standardzie z korzyścią dla wszystkich. Całoroczny hotel oznacza ruch turystyczny w miesiącach poza szczytem sezonu – wiosną, jesienią, i zimą. Wymierną korzyścią byłby niemałe wpływy z podatków do kasy miasta, i nowe miejsca pracy.
Ponadto jesteśmy gotowi do podjęcia rozmów na temat zobowiązań wobec miasta i mieszkańców:
– zlikwidowanie kolizyjnego przewężenia na ulicy Promenad Gwiazd – i nadanie tej ulicy w tym miejscu odpowiedniej rangi [przedstawiane przez AMW Rewita na połączonych komisjach rady miejskiej dnia 09-05-2018] [załącznik nr 2]
– nadanie odpowiedniej rangi długiemu na 110m odcinkowi ulicy Promenada Gwiazd graniczącemu z działką 80 i 81 – poprzez stworzenie szerokiego deptaku miejskiego [przedstawiane przez AMW Rewita na połączonych komisjach rady miejskiej dnia 09-05-2018]
– partycypowanie w organizacji Festiwalu Gwiazd poprzez udostępnienie w nowo wybudowanym hotelu miejsc noclegowych dla specjalnych gości festiwalu i miasta [przedstawiane przez AMW Rewita na połączonych komisjach rady miejskiej dnia 09-05-2018]
– partycypowanie w organizacji kina letniego – udostępnienie należącego do Rewity zejścia na plażę, kawiarni, dachu podium.

3. Koncepcja.

Koncepcja zakłada budowę nowego hotelu [załącznik numer 3, 4, 5, 6]. Części podziemna ma mieścić funkcje pomocnicze, odpowiednią wyznaczoną uregulowaniami urbanistycznymi liczbę miejsc postojowych. Podium na terenie ma mieścić funkcje towarzyszące – otwarte na ulicę Promenada Gwiazd [kawiarnia, sklepy, punkty usługowe], lobby hotelowym z podjazdem, jadalnią, salami konferencyjnymi, saunami, i basenem hotelowym i bazą zabiegową. Rozbudowana baza zabiegowa jest gwarancją całorocznego użytkowania hotelu – co pokazały nasze doświadczenia w obiekcie Grunwald. Basen hotelowy także gwarantuje wydłużony sezon.

W planach jest stworzenie od strony plaży tarasu widokowego, kawiarni z widokiem na morze, oraz reaktywację istniejących schodów na plażę. Podium ma być doświetlone światłem naturalnym poprzez patia – dziedzińce z zielenią.

Nad podium projekt zakłada budowę dwóch wież mieszkalnych z pokojami dla gości hotelowych.
Forma wieży tworzy charakterystyczny znak widoczny z molo, z samego morza, z miasta. Przestrzeń między wieżami „daje oddech”, pozwala na wgląd na morze. Forma dwóch wież rozdziela niezbędną użytkowo kubaturę hotelu na dwie części – wieże są lżejsze w odbiorze wizualnym. Wieże jako klasyczne kubatury zostały zaprojektowane zgodnie z jednym z kanonów współczesnej architektury – „mniej znaczy więcej”.

Dla spółki AWM Rewita forma wieży pozwala na dobre wykorzystanie miejsca, widok „na Bałtyk” z większości pokoi, ergonomię konstrukcji i powtarzalność, szybkość budowy, możliwość etapowania inwestycji. Elewacje wież mieszkalnych są zdeterminowane przez jego funkcję – hotel z pobytem na tydzień dwa – wymaga balkonów lub loggi. Duże przeszklenia pokoi hotelowych to lżejsza bryła, a także gwarantują atrakcyjne otwarcia widokowe, są też bardzo ważne dla pobytu jesiennego, zimowego i wiosennego – dają dużo światła dziennego i dla wypoczywającemu dają poczucie komfortu – np. kontrast wietrzna nadmorska aura na zewnątrz – bezpieczne komfortowe wnętrze. Na każdym piętrze w zespołach pokoi pobytowych o najwyższym standardzie i wyjściach z lobby na loggiach ma być wprowadzić zieleń.

Energooszczędność jest jednym z wymagań obowiązujących we współczesnej architekturze. Działania zmierzające do zmniejszenia zużycia konwencjonalnej energii w budynkach wynikają z rosnącej świadomości zagrożeń środowiska, a z punktu widzenia inwestora przekładają się bezpośrednio na obniżenie kosztów użytkowania. Forma wieży jako planu z najkrótszą linią obwodu w stosunku do powierzchni wewnętrznej jest bardzo korzystna w bilansie energetycznym i użytkowo. Pozwala na korzystną relację pomiędzy ilością pokoi mieszkalnych a metrażem komunikacji. Stosowanie zielonych dachów zmniejsza nakłady na klimatyzację, podwyższa komfort wewnętrzny, zatrzymuje część wód opadowych.

W wieży z okolnego korytarza jest otwarcie na miasto poprzez lobby piętrowe. To otwarcie i lobby doświetla korytarz, jest punktem charakterystycznym, oraz pozwala spełnić wymogi ewakuacji przeciwpożarowej dla budynku hotelowego. Forma wieży – jest także korzystna dla konstrukcji – trzon i usztywnienie stanowią umieszczone w geometrycznym środku widny i klatki schodowe, ściany zewnętrzne są ścianami osłonowymi co pozwala na swobodę w rozmieszczeniu przeszkleń.

Bardzo ważną sprawą są warunki atmosferyczne panujące nad morzem – wszechobecna w powietrzu sól, szczególnie podczas sztormowych wiatrów i deszczy – powoduje konieczność projektowania elewacji możliwie prostych w utrzymaniu i konserwacji – oraz z materiałów nie ulegających korozji – takich jak szkło i stal nierdzewna.

4. Uwagi do studium III wyłożenie

AMW Rewita występuje uwagami do studium i wnioskiem o warunki zabudowy o następujące zapisy dotyczące działek 80 i 81 w regulacjach urbanistycznych:
– możliwość zabudowy 90% działki
– miejsca do parkowanie w liczbie minimum jedno miejsce na pięć miejsc noclegowych [Rewita świadczy usługi dla zorganizowanych grup gości hotelowych – przyjazd autokarem, część gości – szczególnie tych skalkulowanych na pobyt jesienno-zimowy korzysta z usług PKP]
– możliwość wybudowania obiektu do 55m nad poziom terenu
– jednoznaczne zapisy dotyczące stosowania paragrafu 13 i 60 warunków technicznych na działkach 80 i 81; 299; 257/2
– wnioskujemy o podanie przez projektanta studium uwarunkowań podstawy prawnej na podstawie której nie uwzględnia przy projekcie studium wydawanych przez gminę decyzji o warunkach zabudowy.

5. Stanowisko AMW Rewita wobec starań mieszkańców o harmonijną zabudowę miasta.

AMW Rewita ma świadomość temperatury dyskusji toczonej przez mieszkańców i radnych na temat wysokości zabudowy i charakteru miasta Międzyzdroje, dyskusji o dominantach urbanistycznych, procedurach wydawania warunków zabudowy przez Urząd Miasta i efektach tego stanu rzeczy.

AMW Rewita ma świadomość jak ważne dla mieszkańców są jasne wieloletnie regulacje przestrzenne zachowujące charakter ich miasta –„jako miasta w ogrodzie”, miasta o charakterystycznej zabudowie kurortowej rozporoszonej w zieleni.

Załączony plan sytuacyjny [załącznik numer1] pokazuję dokładnie położenie działek 80 i 81, jej relacje z najbliższym sąsiedztwem oraz oddalenie od istniejącej niskiej zabudowy kurortowej.

Od początku zabrania głosu w dyskusji nad studium konsekwentnie stoimy na stanowisku że wysokość planowanego przez nas budynku jest tylko pozornie kontrowersyjna wobec woli większości mieszkańców Międzyzdrojów, a przemawia za tym:
– bezpośrednie sąsiedztwo – „przez ulicę” – działki 299: wysokość zabudowy – 38m, procent zabudowy działki – 42%, budowane podium garażu podziemnego prawie 90% zabudowy, odległość naszej istniejącej zabudowy – część niższa 13m od okien pomieszczeń mieszkalnych Fregaty, część wyższa 17,5m o okien Fregaty [inwestycja w budowie],
– bezpośrednie sąsiedztwo – „przez płot” – działki 257/2: wysokość zabudowy – min 55m do 155m, procent zabudowy działki – 95%, odległość naszej istniejącej zabudowy od elewacji projektowanego budynku 17,5m [inwestycja planowana],
– „samoistne” – chociaż wielu ma wiele pytań jak do tego doszło – wytworzenie się w tym miejscu bardzo „wysokiej dzielnicy”,
– złożoność naszych starań o możliwość zabudowy działek 80 i 81 od roku 2013 roku,
– obowiązek równego traktowania podmiotów przez władze miasta,
– zgodność polityki rozwoju opartej na bazie turystycznej – nasz hotel będzie wzbogaceniem oferty
– wieloletnia starania AMW Rewita o możliwość wybudowania hotelu

– i co najważniejsze – uważamy że nie stoi to w sprzeczności z dążeniem mieszkańców do zachowania harmonijnego charakteru Międzyzdrojów jako „rozproszonego miasta w ogrodzie i zieleni”– nasze działki 80 i 81 nie graniczą z istniejącą zabudową pensjonatową nie graniczą z ogrodami budynków mieszkalnych i pensjonatów, wysoka zabudowa na naszej działce 80 i 81 miejscu nie naruszy niczyjej prywatności i nie zakłóci wytworzonej w istniejącej tkance miasta harmonii urbanistycznej.

6. Przyszłość.

Mamy przekonanie że nasze wieloletnie starania o możliwość zabudowy zakończą się powodzeniem. Ze swojej strony chcielibyśmy zaproponować mieszkańcom i ich przedstawicielom – radnym, że jeżeli będziemy mieli możliwość realizacji naszych zamierzeń budowlanych, i będzie z Państwa strony taka wola – zaprezentujemy nasze projekty na etapie starań o pozwolenie na budowę, odpowiemy konkretnie na pytania – dotyczące np. ilości miejsc postojowych, pokażemy nasze uszczegółowione plany, nasza inwestycja będzie transparentna.

Stoimy na stanowisku że fundamentalna zasada „nic o nas bez nas” – powinna być normą w obopólnych relacjach pomiędzy inwestorem a miastem i jego mieszkańcami.

Międzyzdroje 25-05-2018

Opracował
Marcin Bartz

Zieleń w mieście

Po złożeniu uwag do studium w dniu 28-05-2018 dokonaliśmy korekty zieleni na działce 80 i 81 – i te widoki są zamieszczone w artykule. Wyjaśniająco, według warunków technicznych:
– procent zabudowy działki – obowiązuje na powierzchni działki
– dopuszcza się zabudowę kondygnacji podziemnej do granic działki
– obowiązuje definicja „powierzchnia biologicznie czynna” – czyli w skrócie powierzchnia przepuszczająca wodę, może być – na gruncie w głąb [100m2 pow. biol. czynnej na gruncie = 100m2 pow. biol. czynnej], może być też na dachu budynku lub podziemnej części budynku – wtedy liczona jest do bilansu jako połowa [100m2 pow. biol. czynnej na dachu lub piwnicy = 50m2 pow. biol. czynnej]

Przy budowie parkingów podziemnych na dużą ilość miejsc postojowych zabudowa kondygnacji podziemnej do granic działki jest powszechnym rozwiązaniem. W tej sytuacji „zieleni z korzeniami” nie ma, a obowiązuje w warunkach technicznych pojęcie „powierzchni biologicznie czynnej” – nie zawsze odpowiada wyobrażeniu o „prawdziwej zieleni w mieście”.

Mając to na uwadze skorygowaliśmy koncepcję i wprowadziliśmy „drzewa z korzeniami w gruncie” :
– od strony morza – pas terenu na działce 80 i 81 w odległości 4m do pasa technicznego nie może być zabudowany ani nad ziemią ani pod ziemią, wymaga tego ochrona wydmy. W tym miejscu po zasięgnięciu konsultacji z Urzędem Morskim zaprojektowaliśmy pas zieleni – sosna zwyczajna odporna na warunki panujące na wydmie,
– od strony granic z sąsiednimi działkami wprowadzono nasadzenia,
– wzdłuż ulicy Promenada Gwiazd na ok. połowie długości naszej elewacji wprowadziliśmy pas drzew z „korzeniami w ziemi”. Odbędzie się to kosztem kilku miejsc postojowych, rezygnacją z części nadwieszenia hotelowego – ale z korzyścią dla wyglądu deptaku Promenady Gwiazd – będzie w tym miejscu szerzej i cieniściej.

Zapisy o przeznaczeniu terenu w projektowanym studium na terenie działek 80 i 81

W listopadzie 2017 roku zapisy o przeznaczeniu terenu UTH na terenie obejmującym działki 80 i 81 nie były jednoznaczne i jasne do końca. Nasze zapytania na dyskusji publicznej 22-11-2017r. oraz dalej pisemnie wynikały z niejasności tych zapisów wobec wymogów paragrafu 13 i 60 warunków technicznych. Obecnie w studium [maj 2018] na terenie działki 80 i 81 jest „lokalizacja zabudowy zamieszkania zbiorowego” – co wyklucza zabudowę mieszkaniową. W części opisowej studium nie ma zapisów o możliwości wybudowania tam condohotelu lub aparthotelu. Działki 80 i 81 są jednoznacznie przeznaczone pod zabudowę zamieszkania zbiorowego – hotelową, domów wypoczynkowych.

Korekta koncepcji

Koncepcja została skorygowana – ma obecnie dwie wieże mieszkalne. Nasz korekta wynika z głosów mieszkańców oraz z dyskusji na połączonych komisjach Rady Miasta jaka wywiązała się pomiędzy przedstawicielami Rewity a radnymi. Wprowadzając korektę mieliśmy też na uwadze relacje z najbliższym otoczeniem:

Wieża zachodnia – usytuowanie:
– jak najdalej od niskiej zabudowy w mieście
– skorelować zabudowę z powstającym budynkiem działka 299

Wieża wschodnia – usytuowanie:
– nie koliduje z niską zabudową w mieście
– skorelować zabudowę z powstającym budynkiem działka 299 i planowanym na działce 257/2
– wieża na osi widokowej – ul. Kościuszki

UZUPEŁNIENIE Międzyzdroje 07-06-2018

Opracował
Marcin Bartz

1 KOMENTARZ

  1. Już widzę, że urosły betonowce. Początkowo miało być 10 lub 11 pięter, teraz naliczyłem 13…. Wszystko przed nami moi drodzy

Comments are closed.